Mietrecht und Wohnrecht

1. Rechtzeitige und vollständige Zahlung des Mietzinses
2. Schonende Behandlung ihres Eigentums
3. Reibungsloser Auszug der Mieter, falls die obigen Punkte 1 und 2 nicht zutreffen.

• Verfassen eines ordentlichen Mietvertrags und Überprüfung der korrekten Mietzinshöhe, um langwierige (Schlichtungsstellen-) Verfahren zu vermeiden.Achtung: (Gratis-)Muster aus der Trafik oder dem Internet können für Vermieter sehr teuer werden. Insbesondere wenn wegen diesem Gratismuster ein Prozess verloren wird.
• Risikoeinschätzung der potentiellen Mieter. Als Mietrechtsanwalt bekommt man im Laufe der Jahre ein gutes Gefühl dafür, ob es mit einem potentiellen Mieter schwierig werden kann. Wir geben Ihnen hier gerne Auskunft und beraten Sie auch gerne hinsichtlich möglicher Bonitätsauskünfte.

• Dokumentation des Zustandes der Wohnung vor Einzug des Mieters. Hier gibt es in der Praxis einige Tipps und Tricks, wie dies am besten bewerkstelligt wird, damit im Nachhinein nicht beispielsweise behauptet wird, dass Ihr frisch renoviertes Objekt in einer niederen Mietzinskategorie oder völlig desolatem Zustand war.

Für unsere Kanzlei hat sich das folgende Prozedere bewährt:

1. Telefonat/E-Mail: Sofern eine etwaige Hausverwaltung dies nicht schon erledigt hat, wird beim säumigen Mieter höflich aber bestimmt nachgefragt, warum die Miete nicht oder nur schleppend bezahlt wird. Sofern gewünscht, kann ein Zahlungsplan etc. vereinbart werden.
2. Qualifizierte Mahnung: Dem Mieter wird mittels eingeschriebenen Briefs klargemacht, dass eine weitere Nichtzahlung des Mietzinses nicht toleriert wird und dass – wenn nicht binnen 14 Tagen bezahlt wird – eine Mietzins- und Räumungsklage eingebracht wird. Sofern gewünscht kann selbstverständlich auch nur eine Mietzinsklage angedroht werden. Die qualifizierte Mahnung ist ein zwingend notwendiger Schritt im Verfahren gemäß § 1118 ABGB.
3. Mietzins- und Räumungsklage: Sofern die qualifizierte Mahnung keine Wirkung zeigt, wird und ein qualifizierter Mietzinsrückstand vorliegt (die Miete ist bis zum nächsten Zinstermin noch unbezahlt) wird Klage eingebracht.
4. Prozess und Exekution: Sofern der Mieter im Prozess unterliegt und nicht freiwillig auszieht, wird das Objekt gerichtlich geräumt.

Daher Expertentipp: Früh starten!

Zahlungsstockungen kommen selbstverständlich immer wieder vor.

Die Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass ein Mieter sich nicht mehr erholt, sobald 4-5 Monatsmieten offen sind.

Ergebnis: Wir würden daher dazu anraten, dass bei Zahlungsstockungen so schnell wie möglich das Gespräch gesucht wird und spätestens dann die oben genannte „qualifizierte Mahnung“ eingebracht wird, wenn die 2. Mietzinsperiode ohne Bezahlung vergangen ist. Wenn auch der Mieter hierauf nicht reagiert, wäre eine Kündigung dringend geboten. Da diese gerichtlich durchgeführt werden muss und hier einige Feinheiten zu beachten sind, stehen wir für eine detaillierte Beratung selbstverständlich jederzeit gerne zur Seite.

Wenn Mieter der Meinung sind, dass der Mietzins zu hoch angesetzt ist, können sie bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien ein Mietzinsüberprüfungsverfahren einleiten.

Ein Schlichtungsstellenverfahren kann für diesbezüglich wenig erfahrene Vermieter wegen der aufzuwendenden Zeit und Mühen mitunter sehr unangenehm werden.

Als anwaltliche Beratung würden wir in einem ersten Schritt überprüfen, ob die Mietzinshöhe korrekt berechnet wurde und stehen Ihnen bei der Begehung durch die Magistratsabteilung 25 bzw. im Verfahren vor der Magistratsabteilung 50 (Schlichtungsstelle) gerne zur Seite.

Wichtig ist hier vor allem die Begehung durch die Magistratsabteilung 25, da hier die Weichen für das gesamte weitere Verfahren gestellt werden. Mit anwaltlicher Vertretung kann man mit einiger Erfahrung die wesentlichen Tatsachen für den Gutachter positiv aufbereiten um hier ein möglichst gutes Ergebnis zu erzielen.

Nach anwaltlicher Analyse der Entscheidung der MA 50: Sollten wir zur Auffassung kommen, dass Sie hier im Recht sind, beraten wir Sie auch betreffend eines sogenannten Abziehungsantrags, mit dem die Entscheidung der Schlichtungsstelle vor Gericht überprüft wird, wobei die Gerichte erfahrungsgemäß wesentlich vermieterfreundlicher sind als die Schlichtungsstelle der Stadt Wien (MA 50).

Wenn durch eine wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Benützung des Mietgegenstandes durch das Verhalten des Mieters eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes droht oder bereits erfolgt ist, könnte der Kündigungsgrund gesetzt worden sein.

Beispiele:

• Ungeziefer
• Müll und Gerümpelanhäufung im Bestandgegenstand
• Brandgefahr wegen unzureichender Wartung elektrischer Anlagen
• etc.

Wir prüfen für Sie gerne, ob das von Ihrem Mieter gesetzte Verhalten einen Kündigungsgrund darstellt.