Der Lagezuschlag im MRG wird in der Praxis von vielen Bestandgebern zwar korrekt berechnet und im Mietvertrag dargestellt, die zwingend notwendige Begründung dieses Lagezuschlags und die Darstellung der hierfür maßgebenden Umstände bereitet jedoch häufig Schwierigkeiten. Der folgende Artikel bietet daher eine entsprechende Hilfestellung:
- Grundsätzliches: Ein Lagezuschlag ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Wohnlage.
Anmerkungen:
- eine überdurchschnittliche Lage ist bei einer Lage in einem Gründerzeitviertel grundsätzlich nicht gegeben, wobei es von Fall zu Fall Ausnahmen geben kann, über welche wir Sie gerne informieren.
- Eine erste Orientierungshilfe kann die Lagezuschlagskarte der Stadt Wien bilden.
- Zur Form: Die für die Überdurchschnittlichkeit maßgebenden Umstände müssen dem Mieter
- spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages
- ausdrücklich und
- in Schriftform
bekannt gegeben werden.
Dies ist eine zwingende Schutzbestimmung zu Gunsten des Mieters mit dem Zweck, den Mieter durch die Umschreibung mit ausreichender Klarheit darüber zu informieren, warum die Wohnung eine überdurchschnittliche Lage aufweist und ihm damit die Überprüfung der Berechtigung dieses Zuschlags zu ermöglichen.
- Zur Formulierung: Die für die überdurchschnittliche Lage bedeutsamen Umstände müssen zumindest schlagwortartig bekannt gegeben werden. Werden die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände ausreichend deutlich angegeben, genügt die Berufung des Vermieters auf den Lagezuschlag im Mietzinsüberprüfungsverfahren um ihn zu ermitteln und zu berücksichtigen.
Als ausreichend beurteilt wurde vom OGH beispielsweise
- den Hinweis auf die zentrale Verkehrslage einer Wohnung in Wien 1, Wollzeile,
- die verkehrsgünstige Lage und den Blick ins Grüne, die gute Wohnlage, sehr gute Infrastruktur sowie Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe,
- die ruhige zentrumsnahe Lage in Innsbruck, die Lage des Hauses im Cottage Viertel,
- die Nähe zum Prater und die günstige Verkehrsanbindung.
Als allein nicht ausreichend beurteilt wurden beispielsweise
- die Verwendung des Begriffs „außerhalb eines Gründerzeitviertels“ oder
- ein Hinweis auf die „überdurchschnittliche Lage“ mit einem prozentuell ausgewiesenen Lagezuschlag der Höhe nach.
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Formulierungsbeispiel für die ausführliche Begründung eines vereinbarten Lagezuschlages
(Oberhalb der nun folgenden Begründung wird die Formulierung des Lagezuschlages an sich eingefügt [Bspw.: Der Mieter nimmt ausdrücklich zur Kenntnis etc. etc.])
Begründung: Das Bestandobjekt weist eine überdurchschnittliche Wohnumgebung außerhalb eines Gründerzeitviertels auf. Insbesondere vorliegende, maßgebende Umstände für den Lagezuschlag:
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Wir hoffen Ihnen mit dieser Darstellung gedient zu haben und stehen Ihnen für weiterführende Rechtsauskünfte bzw. zu maßgeschneiderten Formulierung Ihres Mietvertrages gerne jederzeit unter +43 142 000 40 oder per E-Mail unter hertzberg@legal-team.at gerne zur Verfügung.
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